在加拿大巧用”加按- refinance” 让地产财富快速增长

加按，英语是Refinance，就是重新做贷款。什么时候通过加按能从已有的投资房中取出现金，做下一套投资房的首付，什么时候就完成了推石头上山的过程，告别西西弗斯的苦难，达到了可以推石头下山的里程碑。

陪跑地产投资的人特别多，一路看着别人借钱，看着别人的房子增值，就是不敢躬身入局，从未向山上的里程碑走近过一步，房价却藐视外国买家税，B20，疫情，越来越高。美元贬值，会推高所有发达国家的资产价格，山，会越来越高了，不出发的人，真的要高山仰止了。闲话少说，举几个实例，看看别人咋用加按神器爬山的吧。

01 收入平平，靠搬家也能投资房地产

很多人说地产投资需要很高的收入，收入平平的人只能陪跑。我不认为收入高才能投资房地产，即使收入平平，也有办法补拙。怎么补呢？就是搬家。
6万年收入，借款能力30万，首付20%，可以买一个37.5万的A房子住，3年期固定利率2%，30年还款期。3年后贷款到期，储蓄存款3万，贷款余额27.8万，收入涨到了6.5万，房价涨到40万，加按，新贷款金额32.5万，提取现金4.7万，加上存款3万，以7.7万做首付，买入38.5万的新自住房B，将原自住房出租。实现了房地产的第一笔投资。以此类推，买C房做自住房之前，加按B房产，取出现金做首付。你看，收入不高的人可以通过搬家，参与地产投资。

过程说完了，解释一下道道。收入有限的时候，例如，单身，可以通过搬家来实现地产投资的目的。首付20%的情况下，可以借到年收入的5倍，能早上车就早上车，首付可以啃啃老，所以最快的买房时机是全职工作过了试用期就可以。上了车A之后，就不下去了，房子，只要买了，就别卖，一直买房一直爽。贷款到期后，要加按，记住，不要错过任何一次贷款合同到期的机会，能加按就加按，不能加按创造条件也要加按。取出现金后，加上自己的存款，向银行申请下一套自住房B的贷款，银行会把已有的自住房A视作为出租房，通过评估市场经济租金economic rental income，来估算在你不住的情况下，原来的自住房A能租多少钱，用一定比例的租金抵减A的债务，租金如果盖不住所有债务，就会相应减少能够用于申请B自住房的可用收入，因此A的地点很重要哦。贷款买到B之后，A就成了第一套投资房。买C的时候怎么办呢？如法炮制，我就不重复了。

加按第一法则：自住房不要轻易加按，除非要换自住房，且保留原自住房的情况下，需要在买下一套自住房之前加按现自住房，不加按，容易把自己变成房贷植物人。

6万收入的人想在大多和大温这么操作，最大的问题是几乎买不到40万以下的房子。这个世界和平的时间太长了，1945年到现在，帝国主义之间不打了，无产人士数量越来越少，闹不动了，资产价格在和平年代步步高。后浪在购买资产上，会越来越依赖前浪是否努力。前浪不努力，后浪够不到第一级台阶。加拿大是移民国家，总有新的劳动力补充进来，收入提高非常慢。买不到房子，是自己家的前浪不给力。

02 不买自住房，直接买投资房，靠谱吗？

大部分人移民加拿大是为了安居乐业，不是来领救济，也不是来淘金的，安居是很重要的生活组成部分，地产投资是第二位的。

如果新移民自住房买在没有加拿大收入的一方名下，有加拿大收入的一方贷款买投资房是最好的投资方式。IT小哥在2年里买7套投资房，就是这么操作的。
一口气冲上山的人毕竟很少，但站在山顶就是爽，可以滚石头下山了，即，加按投资房，取出现金做首付，买下一套投资房，下一套投资房的首付都是借的，不需要再投入了自有资金了。

单身，如果住在父母家里，也一样，啃啃老，有稳定收入就买投资房a，到期时加按，买投资房b的时候，就可以少啃父母一点儿了。买c 的时候，啃的更少，慢慢就独立了，强大了。收入和房价足够高的时候，一个加按套现，把投资成果与被你啃过的老人分享一下，还上老人家当初的天使资金就是了。很多人希望我为他们的下一代普及投资知识，我觉得父母的言传身教最重要，我的一位同事，非华裔，19岁的时候就上班了，过了试用期就在父母的帮扶下投资了，结婚前已经有了5套房产，这样的前浪太有责任心了。不要怕啃老，能啃的时候使劲啃，以后加倍奉还就好。没有自住房债务，且收入尚可的人，可以直接买投资房。我不建议自己租房住买投资房，因为加拿大的自住房出售的时候没有资本利得税，增值部分不纳税，这个政策还要充分利用。

加按第二法则：名下没有自住房债务的人，最容易一路冲上山顶，随时随地看准机会就加按，最大限度地利用银行的钱，购买更多资产。

03 加按的时候就是纠错的时机

大多数人首次置业的时候都不了解加拿大的房贷政策和产品，或多或少都会犯错，纠正错误的机会就是加按。加拿大房贷产品一共就两个：传统按揭贷款
和带信用额度的组合贷款。
自住房刚买的时候无需使用带额度的组合贷款，选个传统按揭贷款就行。如果住得很满意，全家公投决定不换自住房房了，贷款到期时，可以做个加按，将简单的传统按揭换成带信用额度的组合贷款。然后一路还款，余额还清的时候，有一条可供随时还款的信用额度，权当是现金储备了，来几次疫情都不怕。我个人观点是，自住房项下的信用额度，仅做紧急备用，不要再取款做任何投资了，生活是生活，投资是投资，毕竟吃得香睡得着才最重要。有人从自住房的信用额度里取款投资股票，买投资房，这些人就是房贷植物人，自找不痛快，还吧，又回到刚买自住房的初始状态了，无论什么理由加大自住房贷款的人都是西西弗斯，而且担心二次疫情，担心房价下跌，担心失业，所有的不爽都是因为缺乏财商和滥用房贷产品自己造成的。

买入投资房的时候，也不需要申请带额度的组合贷款，因为以后有加按机会，加按的时候再做即可。

主要原因有两个：

1.买入之后做了额度，贷款合同期内也还不掉多少本金，可用额度不足以拿出来做首付买下一套；

2.有些银行将未使用的信用额度也算做债务，借款人以后买投资房的可选择银行数量就少了。投资房，确定以后不想再加按了，只想付清，增加现金流的时候，再做带额度的组合贷款即可。

加按第三法则：加按就是重做贷款，可以把以前的遗憾弥补回来，房贷产品就两种，带额度的和不带额度的，根据长期目标选择所需的产品。自住房贷款余额大，是影响加按能力的最最最最重要的因素，如果你不想加按投资房，就放肆地加大自住房债务吧。

04 不同房产之间贷款的挪移

把自住房的债务挪到投资房上，就是让租客帮你还贷款，本来利率就低还都转到租客身上了，想想都乐得笑醒。这么做并不容易，通常需要加按和信用额度的组合拳，还要克服省税偏执狂的毛病。
自住房贷款余额是家庭收入2.5倍以下，借款能力就释放出来了，这个时候有能力买投资房或加按投资房。加按投资房取出来的“新钱”如果用于投资，则新贷款的全部利息都能抵税，但如果“新钱”用于加速偿还自住房了，则“新钱”部分的利息不能抵税。例如，投资房原贷款30万，加按后新的贷款金额是45万，如果取出来的15万用于投资，则该投资房的45万贷款利息都能抵税，如果用这15万去加速偿还自住房，虽然新的贷款金额是45万，但只有其中的30万贷款的利息能用于抵税。这个时候，省税控们就退缩了。继续加速还自住房贷款，一是为了进一步提高借款能力，买更多投资房，省更多税，二是为了将自住房贷款挪给了租客，完成退休大业的最重要一part——还清自住房贷款。还清自住房贷款，才有可能retire young retire rich，不仅如此，精神解脱更重要，想过吗，买房和租房区别是什么？买房有盼头，总有一天还清房贷；租房没盼头，一生一世帮别人还房贷。

打开省税偏执狂的心结，从投资房的可用额度拿出来钱还自住房贷款；不买RRSP，累积额度，卖投资房的时候再买RRSP用于抵税，效果更好，节省下来的存款加速还自住房，这一切都是值得的。回答目前问的比较多的一个问题：利率锁在高点上，下不来了，固定利率违约的罚款太多，怎么破？

1.有信用度的贷款，从可用额度中取款，将取款转成新的一笔贷款，执行的是现在的新贷款利率，将取款用于提前偿还利率高的贷款；

2.加按投资房，罚款可以抵税，新贷款转去其他银行蹭一下迎宾礼包，减少损失，取出来的现金用于加速偿还高利率的贷款；

3.所有贷款都是传统按揭贷款，没有信用额度可用，违约哪一笔贷款都有重重的罚款，这种情况只能找TD银行了解一下，根据自己的收入情况，能否在现有贷款基础上加上一条信用额度，他们的这种抵押顺序第二位的信用额度取款之后，能够转成和按揭贷款利率一样的贷款/installment，而其他银行第二位抵押的信用额度项下取款，无法转成贷/installment。

结语：

对银行和银行产品，请保持最起码的敬畏，知之为知之，不可以想当然。

能加按的人，都是同时具备两个条件：

1.自住房和其他消费债务足够少；

2.收入足够高。把石头已经推上山的人，特别喜爱自己的工作，因为工作能带来借款能力。没有比按揭贷款利率更低的个人贷款了，努力工作，克制提前消费欲望，诚实交税的人，没有奖章，但银行会奖励给这些力争上游的低利率贷款，这个奖励足够中产家庭成为富家翁了。寻寻觅觅找捷径，希望不工作，不报税也能借到钱的人，请继续在这个成熟的资本主义国家里找吧，努力工作的人要去乘风破浪了。有收入不敢借钱的人，欢迎继续陪跑，用自己的财富做个标尺，见证一下地产投资的力量。
两年前就有人替别人担心，这些年不断加按买房的“聪明人”都怎么样了。

现在可以告诉那些忧心忡忡的人，这些年一直加按的人，一直爽。